引越し時の敷金返還 | 引越し準備のお役立ち情報

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引越し時の敷金返還

賃貸でよくあるトラブルが、敷金返還に関連するもの。ここでは、敷金の基礎知識から、トラブル回避の対策、トラブルになった際の対処法に至るまで紹介しています。

敷金とは

敷金は、貸主が借主から入居中の間だけ預かっておくものです。万が一、借主が滞納したり、部屋の設備を壊したりした時には、貸主は敷金から家賃や修繕費などを補てんします。いわば、保険のようなものですので、契約が終了し退去した後、借主に滞納などの問題が無ければ、原則すべて返還されます。

ただし、実際には、借主に通常の範囲を超える原状回復義務が発生することが多く、敷金が全額返還されることは少ないのが現状です。

<退去時に返還される敷金の額>

入居時に預けた敷金 - 借主が負うべき原状回復費 - その他*1 = 退去時の返還額

*1 滞納した家賃や、特約で借主が負担するよう定められた費用など。

※東日本では「敷金・礼金」、西日本では「保証金・敷引き」の慣習にならって賃貸契約が結ばれています。保証金が敷金、敷引きが礼金に相当すると考えられます。

原状回復とは

原状回復とは、入居時と同じ環境に戻すことです。賃貸物件から退去する場合、借主には、追加した設備があれば外す、変更した設備があれば元に戻す、通常の清掃で汚れやゴミを除去する、などの原状回復義務があります。この、基本的な原状回復義務を果たせば、敷金から改めて原状回復費用が差し引かれることはありません。

敷金から引かれる原状回復費用ってどんなもの?

以下の理由による物件内の傷や汚れ、消耗などについては、借主が修繕費あるいは清掃費を負担する必要があります。通常の範囲を超える原状回復義務に当たるのが、こちらです。

  • 故意(わざと)によるもの
  • 過失(うっかり)によるもの
  • 普段の清掃や手入れを怠ったためのもの
  • 通常の範囲を超える使用によるもの

上記の理由で、借主の原状回復義務範囲が広がるケースは、かなり多いというのが現状です。賃貸物件は、丁寧に扱うよう充分注意して利用する必要があります。

※原状回復に関する特約がある場合には、原則それに従って費用負担することになります。

引越しを決意してから、敷金を返還してもらうまでの流れ

賃貸の場合、入居時と同様、退去する際にも必要な手続きがあります。いきなり「明日引越しします」といっても、一定期間は家賃が発生しますし、敷金返還についても、物件から出ていけばすぐに返ってくるというものではありません。引越しが決まり、敷金の精算が完了するまでの一般的な流れは、以下の通りです。

賃貸契約の解約申請をする

退去が決まったら、まず貸主に電話連絡。その後、解約通知書をもって、正式に解約の申請をする。通常、退去する1ヶ月前までに申請しなければならない。(契約により異なるため、契約書の確認は必須)

引越し当日に、退去立会いと鍵の返却をする

引越し当日、荷物をすべて運び出したら、貸主と共に物件内の状況をチェック(退去立会い)。おおまかに、借主の原状回復義務範囲などの確認を行う。すべての確認が完了したら、鍵を返して物件の明け渡し完了。

原状回復費用を確認する

退去後、数日~数週間ほどで、借主が負担するべき原状回復費用の見積書が送られてくる。内容を確認し、気になる点があった場合には、すぐに貸主に相談する。

敷金の返還

物件の原状回復が完了し、敷金の返還額が確定したら、借主に返還される。
退去後、30~45日程度で、指定の口座に振り込まれるのが一般的。

引越しを決めてから、引越しが終わり、敷金が戻ってくるまでには、どんなに早くても2ヶ月はかかると考えておきましょう。

敷金トラブルをなるべく避けるための対策

敷金返還で問題になるのは、借主がどこまで原状回復義務を負うかです。できるかぎり平等に、そして貸主と借主の双方が納得できる敷金精算をするために、借主側でできる対策を2つご紹介します。

賃貸契約の中に特約が含まれていないか確認する

賃貸契約の中には、特約といって、通常の賃貸契約には存在しない約束事が含まれている場合があります。特約の内容はさまざまですが、賃貸契約の中で最も多い特約は、退去後のハウスクリーニングに関するもの。これは、本来貸主の費用負担で行うハウスクリーニングを、借主が費用負担する(敷金から必ず差し引く)ものと定めている特約のことです。

一部例外はあるものの、原則、契約を結んだ時点で「特約について了承している」ことになります。敷金精算の段になって「知らなかった」というようなことがないよう、特約の有無についてはより慎重に確認する必要があります。

入居前の物件を写真に残しておく

敷金精算の際、入居前から存在する傷や汚れに対してまで、原状回復費用を請求されるケースは少なくありません。たとえ貸主でも、入居直前の物件の状況を100%把握しているわけではない、ということがほとんどだからです。そのため、物件にある傷や汚れは「自分がつけたものではない」という証拠を、貸主側でしっかり残しておくことがとても重要となります。

証拠として有効で、最も分かりやすいのは写真です。入居前の物件の状況は、必ず写真に残しておきましょう。また、自分だけで保管するのではなく、貸主と共有しておくのも「証拠」としての価値を高めるためには大切なことです。写真を撮ったら、貸主にも同じ写真を保管してもらうよう、すぐにお願いしてみましょう。

敷金返還で困った時の対処法

トラブルにならないように気をつけていたけれど…納得いかないことが起こった、困ってしまった。こんな時でも、対処法はあります。敷金トラブルの中でも、非常に多いとされるケースを例に挙げ、ご紹介していきます。

※特約で定められている範囲のものについては、この限りではありません。

借主が負担する必要のない原状回復費用を請求されたら?

敷金精算の際、借主が負担するべき原状回復費用などがある場合には、見積書が送られてきます。その見積書の内容に不審な点があるようであれば、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認しましょう。もし、ガイドラインに反する請求内容や額であった場合には、すぐに貸主に連絡をしましょう。

まず、なぜガイドラインに反する費用請求がなされたのかを確認します。その説明にも納得がいかないようであれば、ガイドラインに反するため、負担する義務はないと主張しましょう。ただし、なるべく穏便に、話し合いで解決できるよう努めてください。

また、原状回復費用を負担することには同意できるが、金額があまりにも高額であるといった場合には、「この修繕費には、減価償却分が考慮されているか」という部分を争点とし、交渉するとよいでしょう。理由は、修繕(交換)する対象が新品でない限り、それにかかる費用を借主が全額費用負担するのは妥当性に欠ける、という基準があるからです。

いつまで経っても、敷金が返還されない。どうしたらいい?

敷金トラブルでは、敷金返還に関する連絡がこない、敷金精算自体が行われない、などのトラブルも多くなっています。このようなケースでは、残念なことに「待っていたら、後になってちゃんと返還された」という例は、まずありません。

敷金は、退去後、約30~45日程度で返還されるのが一般的です。もし、1ヶ月経っても、敷金返還に関する連絡が全くないようであれば、すぐに貸主に連絡しましょう。敷金精算が行われている途中であれば、どこまで進んでいるのかを、敷金精算が行われていないようであれば、早急に進めてもらうよう催促をしましょう。

貸主との話し合いで解決できなかったら?

貸主と直接交渉したが、結局解決には至らなかった。そう言った場合には、まず書面で妥当な額の敷金を返還するよう(または、早急に敷金を返還するよう)お願いしてみます。それでも解決できない場合には、簡易的な訴訟を起こすという方法もあります。

内容証明で敷金返還請求書を送る

電話など、口頭で交渉するのではなく、書面を使って正式に敷金返還請求を行います。内容証明とは、郵便局が行っているサービスで、いつ、誰が、誰に、どんな内容の手紙を送ったかを証明してくれる郵便のことです。

内容証明郵便で請求書を送っておけば、口頭による交渉のように、いった、言わないで揉めることがなくなります。また、万が一訴訟に発展した際にも、証拠として有効と認められる郵便物であるため、貸主に「ここで返しておかなければ、後で面倒なことになりそう」といったプレッシャーをかけることも可能です。

少額訴訟を起こす

内容証明を送っても、解決できなかった場合には、少額訴訟という方法もあります。少額訴訟とは、60万円以下の金銭を請求するための裁判のことです。通常訴訟とは違い、法廷での審理は1度だけ、2ヶ月程度で判決がでる可能性があります。

写真や内容証明郵便などの証拠や必要書類をしっかり揃え、1万円前後の費用(収入印紙代と郵便切手代)を用意すれば、弁護士などの専門家に頼らず、借主本人だけで訴訟を起こすことができます。

ただし、少額訴訟は最終手段です。いくら簡易的な訴訟といえども、リスクはありますので、訴訟に踏み切るか否かには慎重な判断を要します。

※敷金トラブルは、解決までに時間や手間、精神的負担などがかかる可能性があります。また、優位に交渉を進めるには、専門知識を勉強することも少なからず必要です。一人で抱えるには、負担の大きいトラブルも多々ありますので、不安な場合には、敷金診断士や引越し業者で提供している敷金返還代行サービスなどの利用も検討してみるとよいでしょう。